9月下旬，我将历时一年多陆续拟就的《不动产征收征用管理法（立法建议稿）》呈报全国律协，希望能通过这一渠道提请全国人大进入立法程序。此事得到全国律协的重视。

为了使这个稿子质量更好，能代表国内对此研究的最新和最优水平，10月18日，我们举行了不动产征收征用管理法立法研讨会，众多专家的建议使我受益菲浅。考虑到此事关系众多人的切身利益，我谨将该稿贴上博客，公开征求意见，也算是江湖之远忧其君。当然，这里的“君”不是指皇上，而是国家。国家兴亡，匹夫有责也！                     

不动产征收征用管理法

（立法建议稿）

第一章         总   则

第一条为了规范不动产征收、征用活动，维护社会公共利益和被征收、征用人的合法权益，依据《中华人民共和国宪法》及相关法律的规定，制定本法。

第二条国家为了公共利益的需要，在且无其他方法替代的情况下，依照本法规定的权限和程序，对单位、个人所有或使用的土地、房屋及其他不动产实施征收、征用并给予足额补偿和合理安置的，适用本法。

本法所指的征收是指是为了公共利益的需要，在且无其他方法替代的情况下，依照本法规定的权限和程序，将单位、个人所有或使用的不动产征归国有；

本法所指的征用是指是国家为了公共利益的需要，在且无其他方法替代的情况下，依照本法规定的权限和程序，而强制性地使用单位、个人的所有或使用的不动产。

第三条 对单位、个人的不动产实施征收、征用必须是为了公共利益的需要且无其他方法替代的情况下方可实施。

本法所指的公共利益是指为社会不特定的多数人所能享有的利益。凡为特定的人群所能享有的利益或是能获得商业利益的均不得视为公共利益。

本法所指的无其他方法替代是指只有对单位、个人的不动产实施征收、征用才能满足公共利益的需要的情况。在可以其它方法也能满足公共利益的需要的情况下不能实施征收、征用。

第四条不动产征收、征用必须符合《中华人民共和国物权法》和本法的规定，应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则，充分尊重被征收、征用人的知情权和合理诉求，对被征收、征用人给予足额补偿和合理安置，切实维护被征收、征用人的合法权益。

其中，征收、征用集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活水平不因此下降，维护被征地农民的合法权益。  

征收、征用单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予足额补偿，维护被征收、征用人的合法权益；征收、征用个人住宅的，还应当保障被征收、征用人的居住条件。

征收、征用企业的房屋、设备及其他不动产，其补偿安置的最低标准是足以使被征收、征用企业恢复到征收、征用前的生产经营水平。

第五条 不动产征收、征用应当有利于促进循环经济发展，提高资源利用效率，保护和改善环境，实现社会的可持续发展。

第六条 不动产征收、征用应当符合被征收所在地的城乡规划，有利于城乡建设和居住、生态环境改善。

第七条 不动产征收、征用应当有利于当地的文化建设和文物古迹的保护。

第八条 本法所称征收、征用决定人，是指依法作出征收决定的人民政府及其他国家机关。

本法所称征收、征用实施人是指依法取得不动产征收、征用许可或者受征收、征用决定人指派具体负责征收、征用的地方政府和其他单位。

本法所称被征收人或被征用人，是指被征收、征用土地、房屋及其他不动产的所有人和使用人。

第九条 国务院设立不动产征收征用行政主管部门，对全国不动产征收征用工作实施监督管理。

县级以上地方人民政府负责管理不动产征收征用工作的部门（以下简称不动产征收征用管理部门）对本行政区域内的不动产征收征用工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证不动产征收征用管理工作的顺利进行。

第十条各级人民法院要发挥审判监督职能，加强对不动产征收征用纠纷案件的审判工作研究，及时受理不动产征收、征用纠纷案件，严格依法审理，公正判决。

第二章不动产征收、征用权限

第十一条  征收下列土地的，由国务院批准：

（一）基本农田；

（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；

（三）其他土地超过七十公顷的。

征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

征收农用地的，应当依照《土地管理法》第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。

第十二条 征收下列建筑物、构筑物的，由国务院决定：

（一）建筑面积在100万平方米以上;

（二）征收范围跨越省区的;

（三）全国重点文物保护单位

（四）引起直辖市、省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划改变的;

（五）历史文化名城核心保护范围。

第十三条  征收下列建筑物、构筑物的，由省、自治区、直辖市人民政府决定:

（一）建筑面积在100万平方米以下，10万平方米以上;

（二）征收范围跨越市、县管辖区域的;

（三）省级文物保护单位;

（四）引起市县以及省级政府确定的城市的总体规划改变的;

（五）历史文化街区、名镇、名村核心保护范围;

征收本法第十一条和本条上述范围之外国有土地上的建筑物、构筑物的，由市、县人民政府决定:

第十四条 下列不动产征用由国务院或者国务院授权的指挥机构决定:

（一）建筑面积在100万平方米以上或者土地面积35公顷以上;

（二）征用范围跨越省区的;

（三）全国重点文物保护单位

第十五条 征用下列不动产的，由省、自治区、直辖市人民政府决定:

（一）建筑面积在100万平方米以下，10万平方米以上或者土地面积35公顷以下3亩以上;

（二）征用范围跨越市、县管辖区域的;

（三）省级文物保护单位;

征用本法第十三条和本条上述范围之外的不动产的，由市、县人民政府决定。

第三章 不动产征收、征用程序

第十六条建设项目立项主管机关收到因公共利益的需要对单位、个人的不动产进行征收才能进行建设的项目立项申请的五个工作日内，要通知同级不动产征收征用管理机关。

不动产征收征用管理机关在收到通知后的五个工作日内应委托有关单位组织法律专家进行社会稳定风险评估。

立项主管机关在收到该项目社会稳定风险评估意见书的五个工作日内，组织专家对项目立项进行论证。除涉及国家秘密外，要依照《行政许可法》第四十六条的规定组织听证会。社会稳定风险评估意见书和专家论证意见要予以公示并广泛征求社会各界的意见。

听证会形成的听证意见书和社会稳定风险评估意见书都认为该项目确属公共利益且无重大的社会稳定风险，方可许可立项。

立项许可作出后的五个工作日内要向社会公示，告知利害关系人对立项许可有异议的，享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

对立项申请不予许可的，应当在决定作出的五个工作日内通知申请人并说明理由，告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

第十七条不动产征收申请人取得立项许可后可向城乡规划主管机关申请建设用地规划许可。城乡规划主管机关收到申请的五个工作日内进行程序性审查决定是否受理申请。

决定受理申请的应当送达申请人《受理申请通知书》，并抄送同级不动产征收征用管理机关; 不动产征收征用管理机关收到通知后的五日内应在该项目拟用地范围内发布《不动产征收范围公告》。

决定不受理申请的，应当送达申请人《不受理申请通知书》并说明理由，告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

城乡规划主管机关应在程序性审查完毕的五个工作日内，决定召开听证会的时间、地点和有关事项将有关情况公示，以保障利害关系人对此有充分发表意见的权利。公告时间不得少于10个工作日。

对需要调整城乡总体规划的应当根据《城乡规划法》的规定程序办理规划调整。在规划调整得到批准前，不得作出建设用地规划许可。

城乡规划主管机关拟作出准予规划许可的决定的，公示期满，应当按照公示告知的时间、地点召开听证会。听证会形成的听证意见书和该项目拟用地范围内多数公民表示支持的，城乡规划主管机关应在五个工作日内作出准予规划许可的决定，发给建设用地规划许可证。

规划许可作出后的五个工作日内要发布《规划许可公告》，告知利害关系人对规划许可有异议的，享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

城乡规划主管机关作出不予规划许可的决定的，应当在决定作出的五个工作日内通知申请人并抄送不动产征收征用管理机关，说明理由，告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

第十八条 不动产征收范围公告后，在征收范围内不得进行下列活动：

（一）新建、扩建、改建、装饰建筑物、构筑物；

（二）签订超过一年期的租赁合同；

（三）种植一年以上生长期的植物；

（四）改变房屋和土地用途；

（五）其他可能导致征收成本增加的活动。

不动产征收征用管理机关应当负责将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

不动产征收征用管理机关收到不予规划许可的通知后的五日内应在拟征收范围内发布《撤消征收范围公告》，说明理由，告知利害关系人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

第十九条不动产征收申请人取得规划许可后可向有权批准的人民政府的不动产征收征用管理机关申请不动产征收许可。不动产征收征用管理机关收到申请的五个工作日内进行程序性审查。

程序性审查认为不符合条件的应说明理由，由申请人在30日内补充有关材料。符合条件的，应即予受理，发给受理通知书，并在15个工作日内组织立项、财政、城乡规划、国土资源、环境保护、文物保护、建设等有关部门，就不动产征收目的、征收范围、实施时间、资金等事项进行论证。

论证会应当邀请不少于3名熟悉不动产征收法律和实务的专家参加。

第二十条不动产征收征用管理机关在组织有关部门论证后，应当及时予以公告告知听证会的时间、地点、内容、参加对像和参加的方法。

公告的事项涉及国家秘密的，应当遵守有关保密法律、行政法规的规定。

不动产征收征用管理机关在公告告知听证会的时间、地点按时召开听证会，形成听证意见后的五日内将全部材料报送同级人民政府。

第二十一条有权作出征收决定的县级以上地方人民政府收到不动产征收征用管理机关报送的全部材料的五日内应当将被征收人、公众和专家意见的采纳情况、不采纳情况及理由及时公布，广泛征求社会各界特别是被征收人的意见。

经征求被征收人、公众和专家意见，无重大争议的，应在5个工作日内作出征收决定；申请理由与被征收人、专家、公众存在重大争议的，报请上一级人民政府裁决，作出是否征收的决定。    

对于没有经过社会稳定风险评估或群众意见较大的项目,一律不得作出征收决定。

作出征收决定的，应当在五日内送达申请人并将房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间、补偿安置方案等事项予以公告。公告还应告知利害关系人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利

征收决定公告时间不得少于30日；但是，不动产征收范围较大的，公告时间不得少于60日。

第二十二条　征收国有土地上的建筑物、构筑物的，应当在征收的同时收回国有土地使用权。对收回国有土地使用权的补偿在征收补偿中一并计付。

第二十三条城乡危房集中，需要成片改造的，可以视为公共利益由地方政府予以政策支持进行统一改建或维修改造。

县级以上地方人民政府应当在组织有关部门论证的基础上，征求危房业主的意见。90%以上危房业主同意进行统一改建或维修改造的，县级以上地方人民政府方可作出统一改建或维修改造的决定；未达到90%被征收人同意的，不得作出统一改建或维修改造的决定。

县级以上地方人民政府应当将征求意见的情况及时公布。

危房业主不同意统一改建或维修改造的，县级以上地方人民政府应当责令危房业主按照限期履行维修改造义务。危房业主明确无能力自行改造或怠于履行维修改造义务威胁公共安全的，可以视为公共利益由地方政府予以征收后进行改建或维修改造。

第二十四条  征收人应当在征收范围公告发布后对征收范围内不动产的权属、区位、用途、建筑面积以及租赁和用益物权等情况组织调查摸底，有关机关和个人应当予以配合。

不动产征收征用管理机关应当监督征收人在征收公告发布的5个工作日内将征收范围内的不动产状况调查摸底情况向全体被征收人公布，接受群众监督。

征收人应当依照本法的规定，依据调查结果、房地产市场价格并征求被征收人的意见，拟定补偿安置方案。

征收人根据被征收人的意见，对补偿安置方案予以修改完善，征得三分之二以上被征收人的同意后报作出征收决定的人民政府批准后予以公告。

县级以上地方人民政府及其不动产征收征用管理机关应当及时做好对不动产征收决定的宣传、解释工作，及时公开应当公开的有关信息。

第二十五条不动产征收涉及国防设施、文物古迹、历史建筑、宗教活动场所等法律有特殊规定的，应当遵守有关法律的规定。

征收设有抵押权的不动产，应当依法保护抵押权人的合法权益。

第二十六条被征收人以及与征收决定有关的利害关系人对县级以上地方人民政府作出的征收决定和信息公开的答复不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼。行政复议机关和人民法院应当及时受理。

第二十七条  征收决定的履行期满，被征收人无正当理由拒绝交出不动产会造成公共利益无可弥补的损失的，征收人可作出责令被征收人在15日内交出不动产的通知书送达给被征收人。通知书期满，被征收人拒绝履行义务的，征收人可申请人民法院强制执行。人民法院应当对申请全面审查。在确定该申请的征收程序合法，补偿到位，被征收人居住条件得到保障，符合本法的相关规定，应予执行。

第三章 补 偿

第二十八条  不动产征收补偿安置方案确定后，征收人应当与有关地方人民政府的征收公告同时公告，认真听取被征收人的意见。

被征收人在不动产征收补偿安置方案公告之日起30日内对不动产征收补偿安置方案提出异议的，征收人应当在30日内作出解释。被征收人坚持异议的，可以在收到解释的15日内申请批准征收的机关行政复议;被征收人对行政复议决定不服的，可在收到行政复议决定的15日提起向申请征收的机关所在地的中级以上人民法院提起行政诉讼。

第二十九条  征收人应当依照本法的规定和依法生效的不动产征收补偿安置方案对被征收人给予补偿。双方就补偿方式、补偿金额、产权调换房屋的地点和面积、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议

第三十条  征收不动产，应当按照被征收不动产的实际用途给予补偿，以保证被征收的不动产的补偿符合其实际价值。

第三十一条征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，不得低于被征收前三年平均年产值的十五倍。

被征收土地上植物的补偿标准，应参考当地的同类植物的市场价格补偿。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

依照本条第三款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，批准征收的机关可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

第三十二条征收建筑物、构筑物、其他附着物的补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换，或者实行货币补偿与产权调换相结合的形式，被征收人对补偿方式有选择权。

因危房改造的需要征收房屋并进行住宅建设的，被征收人享有回迁的权利。

用于产权调换的房屋应当符合国家质量安全标准，在权利上没有缺陷。

第三十三条被征收建筑物、构筑物、其他附着物的货币补偿标准，根据被征收建筑物、构筑物、其他附着物的区位、用途、建筑结构、建筑面积等因素按照其所在地的同类建筑物、构筑物、其他附着物的市场价格确定，并不得违反本法第四条的规定。

当地没有市场价格可作参考的，参考经济发展水平相似的其他地区的建筑物、构筑物、其他附着物市场价格。

第三十四条  被征收人对建筑物、构筑物的市场参考价格有异议的，可以根据建筑物、构筑物的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、容积率等因素，以房地产市场评估价格确定。

被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房地产估价规范和有关规定确定，但不得低于房屋征收决定搬迁之日或者补偿协议订立期限之日类似房地产的市场交易价格。

房地产价格评估机构，由被征收人以投票、抽签等方式确定。第一次评估的费用由征收人支付。

第三十五条房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地确定被征收房屋的房地产市场评估价格，对出具的估价报告的合法性、真实性和合理性负责并承担相应的法律责任。

被征收人对评估价格有异议的，可以另行委托房地产价格评估机构评估。如果两次评估结果相差百分之五以上的，被征收人可以向征收行为所在地的中级人民法院起诉，由人民法院审查确认。

房屋征收部门应当向房地产价格评估机构提供本条例第二十四条第一款规定的调查结果。

任何单位或者个人不得非法干预估价工作。

第三十六条对不动产征收范围内除被依法确定为应无偿拆除的违法建筑外，其余手续不完备的建筑物在征收时都应当给予适当补偿，方能依法拆除。

第三十七条　补偿协议订立后，一方当事人未履行补偿协议的，另一方当事人可以依法向人民法院起诉，请求人民法院依法判决对方履行补偿协议并承担违约责任。

第三十八条　征收个人住宅的，作出不动产征收决定的县级以上地方人民政府，应当为选择货币补偿方式的被征收人提供适当房源。被征收人的家庭符合廉租住房保障对象或者经济适用住房供应对象条件的，作出不动产征收决定的县级以上地方人民政府应当为其提供廉租住房保障或者经济适用住房。

第三十九条　被征收房屋所有权人不明确且无人保管的，由征收人报请作出征收决定的人民政府根据补偿方案作出补偿决定并予以提留后依法拆除。

第四十条征收租赁房屋，被征收人与房屋承租人解除租赁关系的，对被征收人给予补偿；租赁关系未解除的，对被征收人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人继续承租。

第四十一条　征收人应当对被征收房屋的使用人支付搬迁补助费。

选择房屋产权调换补偿方式的被征收人在过渡期限内自行安排用房的，房屋征收部门应当支付临时安置补助费；使用房屋征收部门提供的周转用房的，房屋征收部门不予支付临时安置补助费。

因征收人未按照补偿协议提供产权调换房屋而延长过渡期限的，对自行安排用房的被征收人，房屋征收部门应当自逾期之月起加倍支付临时安置补助费；对周转用房的使用人，应当自逾期之月起支付临时安置补助费。

搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由县级以上地方人民政府按照当地市场价格规定。

第四十二条　对因征收非住宅房屋造成停产、停业的，应当按照本法第四条的规定给予经济补偿。

停产、停业补偿金额根据该非住宅房屋的经营者在征收前的实际经营状况协商确定。

征收人与被征收人协商不成的，双方委托资产评估机构评估。一方对评估结果有异议的，可以向人民法院起诉。

第四十三条征收人委托有关单位从事征收补偿与搬迁具体工作的，应当加强对受委托单位的监督，并对其实施的征收补偿与搬迁行为承担相应的法律责任。

征收人及其委托的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁。

任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及影响被征收人及其亲属工作等其他非法手段实施搬迁。

第四十四条任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠、克扣、挤占补偿等费用。

第五章法律责任

第四十五条  最高人民法院负责审理被告为省、自治区、直辖市人民政府和国务院各部委的不动产征收征用纠纷的第一审案件; 各省、自治区、直辖市高级人民法院负责审理被告为省直辖市、设区市、州、盟人民政府的不动产征收征用纠纷的第一审案件;中级人民法院负责审理被告为市、县、旗、市辖区人民政府的不动产征收征用纠纷的第一审案件。

第四十六条　违反本法规定，作出不动产征收决定的县级以上地方人民政府有下列行为之一的，由上级人民政府责令改正；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任；造成损失的，依法承担赔偿责任：

（一）非因公共利益需要征收不动产的；

（二）违反法定程序作出不动产征收决定或者实施征收的；

（三）未将不动产征收决定予以公告或者公告时间不符合法定要求的；

（四）对不符合规定的补偿方案予以批准的；

（五）作出的补偿决定违反补偿方案的。

第四十七条　违反本条例规定，征收人有下列行为之一的，由本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分：

（一）未按照征收不动产决定确定的征收不动产范围实施征收的；

（二）实施强制搬迁前，未按照规定对被征收人先予货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房的；

（三）采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁的；

（四）未作出补偿决定实施强制搬迁的，或者虽作出补偿决定但未按照法定程序实施强制搬迁的；

（五）未支付搬迁补助费、临时安置补助费的。

（六）违反法定条件申请法院强制搬迁的。

第四十八条  违反本法规定，征收人及其委托实施征收补偿与搬迁的单位，以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第四十九条  违反本法规定，贪污、挪用、私分、截留、拖欠、克扣、挤占补偿等费用的，责令退赔，对有关责任单位通报批评、给予警告；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第五十条　违反本法规定，征收人有下列行为之一的，由本级人民政府责令限期改正；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分：

（一）征收范围公告后，未将有关事项书面通知有关部门暂停办理相关手续的；

（二）未向社会公开被征收不动产情况调查结果的；

（三）未依据调查结果拟定补偿方案并征求被征收人意见的。

第五十一条违反本法规定，房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的估价报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成当事人损失的应当承担赔偿责任:构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十二条  人民法院违反本法规定的，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分：

（一）枉法裁判的；

（二）不依法及时受理案件的；

（三）违反法定条件强制执行的；

（四）其他违反法律规定的行为。

第六章 附　则

第五十三条人民解放军因国防的紧急需要而征收单位、个人所有或使用的土地、房屋及其他不动产的依照本法规定的原则另行由法律作出专门规定。

第五十四条因战争、自然灾害、疫情等紧急状态需要而征收单位、个人所有或使用的土地、房屋及其他不动产的可以依照法律的专门规定先行征收，在紧急状态撤消后依照本法规定的标准予以补偿。

第五十五条　本法施行前颁布的不动产征收、征用法律与本法有不同规定的，适用本法规定。

第五十六条　国务院可根据本法制定实施细则，最高人民法院根据本法制定相关司法解释。

第五十七条　本法自201 年  月  日起施行。