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对于被征收人的确定需要依法和实事求是!

    国务院的房屋征收条例第二条规定:“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿”。这一条款规定的信息量非常大,对于今后的征收活动能否规范、和谐意义重大。如何解读这一条款,是我们必须认真思考的问题。

   这一条款中有关被征收人的界定是以刮号来表示,与被废止的拆迁条例是一致的。然而,拆迁条例将被拆迁人限于房屋所有人且无适当的解释使实际工作发生了数不清的矛盾。今后的征收活动要想规范、和谐,对被征收人依法并实事求是的界定有着关键性的意义。昨天,应邀参加了一个研讨会,讨论内容就是北戴河车站广场的在建住宅小区购房人对拆迁如何维权的问题。

   在建房屋,所有人是谁?如果征收,谁是被征收人?对此,我们先看《物权法》的两条相关规定:

   第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

  第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

   我们可以参考2002年6月11日,最高人民法院审判委员会第1225次会议通过的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号,以下简称《批复》)来考虑这一问。虽然这一批复当时是答复上海市高级人民法院《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》,但对采用司法途径解决在建工程(当然包括住宅)被征收人范围问题提供了有力的司法支持。

    该司法解释规定是:

    一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

    二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

    三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

    四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

   根据以上规定,在建工程的购房人面对征收活动一般有四种情况:一是开发商已经取得预售许可,购房合同依法备案,依照物权法第十四条的规定,购房人虽未占有该房屋,但已经是该房屋的所有人。

二是开发商已经取得预售许可,但购房合同没有依法备案,该合同已经依法成立。根据依照物权法第十五条的规定,购房人虽未占有该房屋,购房合同也未登记但也已经是该房屋的所有人。

三是开发商没有取得预售许可,购房合同没有备案但当事人与银行办了按揭贷款,贷款合同办理了登记。这种情况下,就应当理解为购房合同已经备案,房屋的所有权已经转移。

四是开发商没有取得预售许可,购房合同无法备案就可能导致合同存在法律上的重大缺陷而无效,但是如果购房人交付了购买商品房的全部或者大部分款项,依据上述批复,享有最优先的受偿权。这里的受偿权当然包括房屋征收补偿的权利,购房应当是被征收人。

   当前的问题是,一些地方政府缺乏上述知识或是为了降低征收成本,采用与开发商订立补偿合同方法而将在建工程的购房人和施工企业、银行都排斥在被征收人(之前是被拆迁人)之外严重损害了人民群众的合法权益,引起社会动荡,这是需要拨乱反正的。



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