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房屋征收拆迁与律师角色

房屋征收拆迁与律师角色


习近平总书记在一次中央座谈会上强调要“慎砍树禁挖山不填湖少拆房”,但是树欲静而风不止。无论我们承认与否,中国的房屋拆迁不仅是一种社会活动,而且已经形成了一项法律制度,这个制度还会存在相当一段时间。

中国的拆迁制度始于1991年实施的《城市房屋拆迁管理条例》,之后于2001年作了修改。2011年,《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台,《城市房屋拆迁管理条例》废止。这个制度设立20多年来,从利民与经济发展并举到扰民为主并已经是中国社会矛盾的主要热点之一,也是急需规范并需要律师提供法律服务的重要领域之一。

一.现行拆迁法律制度简述

什么是拆迁法律制度?从物理概念上说就是拆房子迁人走,就叫拆迁。按照这个特征来界定拆迁制度十分简单,但是作为一个法律制度来认识,拆迁法律制度应当是通过国家的立法机关制定,并以国家强制力保证实施的有关调整拆迁法律关系的行为规范的总和。

二.拆迁法律制度分类

首先,现行拆迁法律制度根据拆迁性质的不同,可以分为国家为了公共利益而实施的征收和平等交换条件的民事主体之间的协商拆迁。

其次,现行拆迁法律制度根据土地性质的不同,可以分为农村房屋拆迁(征地拆迁)和城市房屋拆迁。两者的区别在于土地性质,土地性质不同导致拆迁中处理的法律关系也不同,涉及的权利义务方也不尽相同。

三,从物权角度,拆迁活动的四个法律关系

现行拆迁法律制度从物权角度涉及到土地所有权、土地使用权、房屋所有权、房屋使用权等四个法律关系:

第一,对农民集体所有土地上的房屋实行拆迁首先必须面对的农民集体所有的土地所有权关系,而土地所有权的变化受土地管理法的严格控制。

第二,对国有或农民集体所有土地上的房屋实行拆迁必须面对的房屋所有人的土地使用权(其中包括宅基地、国有建设用地使用权、集体建设用地使用权)关系。没有依法收回房主的国有或集体土地使用权,拆迁或征收房屋就没有前提。

第三,对房屋实行拆迁必须面对房屋的所有权关系。

第四,对房屋实行拆迁必须面对房屋的使用权关系。

四,从行政管理角度,拆迁涉及的六个法律关系:

第一,拆迁活动涉及到建设投资关系;

第二,拆迁活动涉及土地使用权调整包括征收或收回、出让或转让关系;

第三,拆迁活动涉及到用地规划和建设工程规划的调整,其中既包括土地利用规划、城乡建设总体规划、分区规划、专项规划等,还包括原房屋所有人的建房规划许可关系。调整规划要按照《行政许可法》和《城乡规划法》的规定依法进行。

第四,房屋所有人的建筑许可关系。有的房屋当初建房时房主是有建筑许可的。拆迁或征收要按照《行政许可法》和《建筑法》的规定妥善解决。

第五,房屋所有人的所有权关系,这里就包含占有、使用、收益和处分的权利。

第六,房屋使用人、承租人的利益关系(包括装修、停产停业、搬迁等损失的补偿)。

四,拆迁启动合法性的7个关键环节

在拆迁启动阶段,律师的作用主要是对拆迁的启动和评判提供法律咨询,重点是要了解的是该项目是否是为了公共利益的需要。如果是为了公共利益的需要并且是必需要实行的拆迁,则认同可以依据法律规定来对土地房屋征收、征用,并由政府来当征收人。这时的审查重点是是否根据法律规定来给被征收人补偿安置,不能因为拆迁而使人民群众的居住条件反而变差,必须使群众至少能买得起同等水平的房子。

(一),在这个阶段,律师可以包括但不限于起草、审查以下七个阶段的相关文件并提出意见或建议:

1,立项

2,规划

3,资金

4,民主决策

5,实施主体

6,风险控制

7,补偿标准

作为行为相对人的法律咨询则是对上述阶段的文件进行真实性、合法性审查并提出维权的意见与建议。

(二),征收活动启动前,无论是征收或拆迁,也无论是为政府或为相对人提供法律服务,主要是从三个方面作出判断:

1、征收目的是否真的是为了公共利盗?

2、征收决定是否严格依法作出?

3、补偿标准是否真的不低于市场价?

上述三个方面的工作都要立足于矛盾预防,重点是程序与实体上合法并真实的尊重被征收人的合法权益。

在了解到该项目是为了非公共利益的拆迁划应按市场法则来运作。按照宪法规定的原则,非公共利益拆迁将来立法的倾向,是一定要继续实行许可证制度,并要经过平等协商才能实施。未经许可,任何人不得进入他人住宅(包括拆迁)。

六,化解矛盾

律师在拆迁中的工作立足点在于化解而决非增加乃至激化矛盾。

(一),当前拆迁中流行的却不是正确的五种观点:

当前许多社会矛盾尤其是征收拆迁矛盾得不到化解而且在激化,除了有关人员不负责任之外,更重要的是存在着五个似是而非的理论依据在误导基层工作,阻碍了我们解决矛盾的努力。

1、认为估价报告是唯一的补偿或赔偿依据,而忽视了不低于市场价的原则。

2、认为解决个案问题不能按下葫芦浮起瓢,而忽视了具体情况具体对待的原则

3 、认为补偿方案神圣不可动摇,而忽视了实事求是、有错必纠的原则。

4、认为无产权证的房屋都是违法建筑,而忽视了尊重历史、依法行政的原则。

5、认为少数服从多数就是依法,而忽视了法律保留原则。

(二),当前需要重视的3个衔接问题

第一,立法上的冲突与衔接  。

第二,征收拆迁与规划的衔接。

第三,不同拆迁主体与法律的衔接。

七,坚决预防和扼制暴力拆迁

目前无论农村还是城市,现在有一个很可怕的情况——黑社会介入拆迁。在上海的麦琪里,老百姓不搬,一把火把老头、老太太烧死了。实践中,断水断电、敲门打窗户的的情况也特别多。另一方面,公民以暴抗暴的趋势在上升。这是律师办理拆迁案件时尤其要注意的。

中国拆迁目前存在许多具体问题,说明公民的房屋所有权受到了威胁。绝大多数人都不能可以保证其房屋产权就没有征收或拆迁的危险。我一直主张拆迁人和被拆迁人在目前不对等的情况下,一定要找一个平台,依法法权。2015年,行政诉讼法的修改使过去上法院难的问题得到较大的缓解。上法庭辩护,原被告地位平等还是比其他途径解决矛盾强。所以,我主张能用法律手段就用法律手段,而律师的作用显而易见。

当然,律师作用的发挥依靠法治的不断完善。尽快立法来界定什么是公共利益,来界定什么情况下可以拆迁;什么时候实施国家征收的拆迁;什么情况下是平等交换的民事拆迁行为;如何处理已发生的拆迁纠纷?以实“慎砍树、禁挖山、不填湖、少拆房”。并使司法实践中有法可依,有法必依,让人民群众感到公平正义。

时下中国,律师执业难,其中为弱势群体维权的律师更难。但是这种困难不是我们放弃责任的理由。问题的关键在于各位有话语权的人应该知道:维权是本,维稳乃是标也。权之不稳,国难安宁。与其防止贾敬龙等人拿起枪,不如让拆迁矛盾在律师的介入下得到化解,使人民群众能安居乐业,社会和谐。

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