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关于补偿决定的快速审查

   在房屋征收活动中,制度上的设计核心共有三个行政决定:征收决定、补偿决定、强制决定。而补偿决定是直接与被征收我发生关系并引起争议的中心环节。其是否合法与合理,将直接影响社会是否和谐。

   上周末,应邀给西城区的同行讲征收制度中的律师实务。我以自己的经验和理解讲了 <关于补偿决定的快速审查>。谨将当时的提纲转发如下,供参考。 

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l   补偿决定的作出意味着协商的僵局,需要行政强制力来推进。
l   对补偿决定的快速审查有三个方面:主体、内容、程序
l(一).主体
l1.决定作出人是否合法?
l2.被征收人是否仅列举房屋所有人而遗漏了房屋使用人,买房人、抵押权人在建工程的各方(相关的司法解释的规定)。
  (二)·内容是否公平?
l拆迁时代之所以有那么激烈的矛盾,关键之一就是缺乏公平的补偿,相当数量的被拆迁人拿到的补偿款买不到与被拆迁房屋相似水平的房屋,其居住权利受到严重损害。进入征收时代,同样只有补偿是公平、合理的,被征收人才能够接受征收的决定,也才能有和谐的搬迁。
l为了保障被征收人获得合理的补偿,《条例》明确规定了征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收人给予公平补偿。这一补偿包括被征收房屋价值的补偿,因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿,因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。对被征收房屋价值的补偿设立了最低要求:“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。
1.是否低于公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格?
2.被征收房屋价值是否被低估?评估是否合法?如被征收房屋的房地产价格评估机构由被征收人确定。评估机构违法评估承担法律责任也首次作出了规定。 但是,上所谓公平补偿的权利是建立在假设评估公正的基础上。从20年的拆迁历史来看,评估公正仅仅是一个传说。对此,重视评估而决不唯评估。
3.产权调换的其区位和房屋结构、面积是合理?
 
(三).作出补偿决定是否符合程序?
 
1·征收决定是否告知?
2·是否经过协商?
3·决定本身的程序目前虽未明确规定但可参照<条例>和‘意见”以及国家的其他有关规定。
  审查上述三方面的立足点是尽量减少强拆、杜绝血拆。
 
 
 
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