在此前20年的拆迁中，许多地方陆续实行了“拆一还一”的政策。这一政策虽然突破了拆迁条例的按照市场估价补偿的禁锢，为缓解拆迁矛盾发挥了重要作用。但是，这一政策在执行中也出现了一些问题，主要表现在被拆迁房屋和用于产权置换的房屋不是一回事，其价值相差甚远，引起被拆迁人的严重不满。如此陷阱如在征收和补偿活动中不被及时发现，将严重损害被征收人的合法权益。

   所以，房屋征收维权就要了解房屋的定义和分类，进而了解房屋的定义和分类的现实意义，继而维护自身之合法利益，减少社会动荡。 作为征收的对像，其定义和分类十分重要。“类似房地产”则需要以房屋的不同分类来加以细化以保证公平补偿。

   为此，我将相关研究的成果介绍如下，与朋友们共享。

1．房屋的定义

房屋一般是指人类按设计而建成的建筑物。通俗来说是占用土地空间,通常有屋顶,周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。但根据某些地方的房屋生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。

2．房屋的分类

房屋的分类有多种标准，分类不同，其价值评定标准也不同。

（1）．按房屋用途分类

房屋用途应按设计所规定的用途进行划分。人们受拆迁条例的影响，常错误地认为房屋按照用途分类，只有住宅和非住宅两大类，其实并不是如此。

A、住宅

住宅，是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。

其中，成套住宅是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。

住宅按套统计。两户合用一套的住宅，按一套统计；一户用两套或两套以上的应按实际套数统计。

非成套住宅是指供人们生活居住的但不成套的房屋。

集体宿舍，是指机关、学校、企事业单位的单身职工、学生居住的房屋。

B．工业、交通、仓储用房

工业用房，是指独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从事生产活动的房屋。

公用设施用房，是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。

铁路用房，是指铁路系统从事铁路运输的房屋。

民航用房，是指民航系统从事民航运输的房屋。

航运用房，是指航运系统从事水路运输的房屋。

公交运输用房，是指公路运输、公共交通系统从事客、货运输、装御、搬运的房屋。

仓储用房，是指用于储备、中转、外贸、供应各类物资等各种仓库、油库用房。

C．商业、金融和信息用房

商业服务用房，是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。

经营用房，是指各种开发、装饰、中介公司等从事各类经营业务活动所用的房屋。

旅游用房，是指宾馆、饭店、乐园、俱乐部、旅行社等主要从事旅游服务所用的房屋。

金融保险用房，是指银行、储蓄所信用社、信托公司、证券公司、保险公司等从事金融服务所用的房屋。

电讯信息用房，是指各种邮电、电讯部门、信息产业部门，从事电讯与信息工作所用的房屋。

D．教育、医疗卫生和科研用房

教育用房，是指大专院校、中等专业学校、中学、小学、幼儿园、托儿所、职业学校、业余学校、干校、党校、进修院校、工读学校、电视大学等从事教育所用的房屋。

医疗卫生用房，是指各类医院、门诊部、卫生所（站）、检（防）疫站、保健院（站）、疗养院、医学化验、药品检验等医疗卫生机构从事医疗、保健、防疫、检验所用的房屋。

科研用房，是指各类从事自然科学、社会科学等研究设计、开发所用的房屋。

E．文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房

文化用房，是指文化馆、图书馆、展览馆、博物馆、纪念馆等从事文化活动所用的房屋。

新闻用房，是指广播电视台、电台、出版社、报社、杂志社、通讯社、记者站等从事新闻出版所用的房屋。

娱乐用房，是指影剧院、游乐场、俱乐部、剧团等从事文娱演出所用的房屋。

园林绿化用房，是指公园、动物园、植物园、陵园、苗圃、花圃、花园、风景名胜、防护林等所用的房屋。

体育用房，是指体育场、馆、游泳池、射击场、跳伞塔等从事体育所用的房屋。

F．机关事业办公用房

机关事业办公用房，是指党、政机关、群众团体、行政事业单位等行政、事业单位等所用的房屋。

G ．军事用房

军事用房，是指中国人民解放军军事机关、营房、阵地、基地、机场、码头、工厂、学校等所用的房屋。

 H．特殊用房　

涉外用房，是指外国使、领馆、驻华办事处等涉外所用的房屋。

 宗教用房，是指寺庙、教堂等从事宗教活动所用的房屋。

 监狱用房，是指监狱、看守所、劳改场（所）等所用的房屋。

如果与住宅、商业经营用房有关的兼有两种以上用途的房屋，应按设计规定的用途分别计算建筑面积。如一栋住宅楼的地下室不住人，一层为商店，其余为家属住宅，则应将地下室面积计入其他用途，商店面积计入商业营业用房，其余面积计入住宅，如一座厂房带有生活间、办公室，可都计入厂房面积。

（2）．按房屋产别分类

A．国有房产，是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。国有房产分为直管产、自管产、军产三种。

直管产，是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨给单位的除外），大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨借给单位使用。

自管产，是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。

军产，是指中国人民解放军部队所有的房产。包括由国家划拨的房产、利用军费开支或军队自筹资金购建的房产。

B．集体所有房产，是指集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资 建造、购买的房产。过去主要指城镇集体所有制的企事业单位的房产，而近些年来还包括融入城市的“村改居“的集体经济组织所有的房产。

C．私有（自有）房产，是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房屋。

其中部分产权：指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。

 D．特殊所有的房产

联营企业房产，是指不同的所有制性质的单位之间共同组成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产。

股份制企业房产，是指股份制企业所投资建造或购买的房产。 　　

港、澳、台投资房产，是指港、澳、台地区投资者以合资、合作或独资在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。

涉外房产，是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。 　　

E．其他房产

其他房产是指凡不属于以上各类别的房屋，都归在这一类，包括因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等房屋。

（3）．按房屋建筑结构分类

　随着建筑技术和建筑材料的发展，我国的房屋建筑结构也有了很大的发展，主要有：

钢结构是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。 　　

钢、钢筋混凝土结构，是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。 　　

钢筋混凝土结构，是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。 　　

混合结构，是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。 　　

砖木结构，是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。 　　

其他结构，是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、石结构、窑洞等。

（4）按房屋建筑楼层分类 　　

房屋层数，房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。 假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

地下室，是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室）。 　　

假层，是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。

附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。 　　

搁楼（暗楼），一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。 　　

低层住宅， 指一层至三层的住宅。 　　

多层住宅，指四层至六层的住宅。 　　

中高层住宅】 指七层至九层的住宅。 　　

高层住宅，指十层及十层以上的住宅。 　　

超高层住宅，指高度超过100m的住宅。

（5）．按房屋建筑年代

房屋建成年份是按房屋实际竣工年份计算，拆除翻建的，按翻建竣工的年份计算；扩建的房屋，面积超原房屋面积的，按扩建竣工年份计算，未超过的按原房屋竣年份填写。一般分为： 　　

1949年以前的房屋，指1949年（含1949年）以前建成的房屋。 　　

五十年代的房屋，指1950年至1959年期间建成的房屋。 　　

六十年代的房屋，指1960年至1969年期间建成的房屋。 　　

七十年代的房屋，指1970年至1979年期间建成的房屋。 　　

八十年代的房屋， 指1980年至1989年期间建成的房屋。 　　

九十年代的房屋，指1990年至1999年期间建成的房屋。 　　

（6）按房屋建筑质量现状分类 　　

完好房屋，指主体结构完好。不倒、不塌、不漏。庭院不积水、门窗设备完整，上下水道通畅，室内地面平整，能保证居住安全和正常使用的房屋，或者虽有一些漏雨和轻微破损，或缺乏油漆保养，经过小修能及时修复。 　　

基本完好房屋，指主体结构完好，少数部件虽有损坏，但不严重，经过维修就能修复的房屋。 　　

一般损坏房屋，指主体结构基本完好，屋面不平整、经常漏雨，门窗有的腐朽变形，下水道经常阻塞，内粉刷部分脱落，地板松动，墙体轻度倾斜、开裂，需要进行正常修理的房屋。 　　

严重损坏房屋，指年久失修，破损严重，但无倒塌危险，需进行大修或有计划翻修、改建的房屋。 　　

危险房屋，是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。