这个文章是应北京江西企业商会的约稿。这个问题要谈透，得要几十万字才行。中国的社会，道德底线屡屡被突破。而法治不彰，任何人都可能家破人亡。君子不立危墙下，多一点警惕有益无害。但愿这文章能给读者一定的启发。构建一个能自由竞争并且是安全的市场是一个国家的首要任务。只是，我们离这个目标还有很远。               

                         异地投资不动产的法律风险与防范十点经验

                                         ---王 才 亮

   资本的流动是市场的需要，也是企业发展的必然趋势。不动产的投资法律风险是形成风险的主要问题。这是因为异地投资，免不了建设、购置厂房、写字楼、住宅、仓储等等与土地密切相关的不动产。而不动产的不动特点导致一旦遇险，尤其是人为因素的风险，很难及时全身撤退，往往使投资者伤筋动骨。

    如何才能把异地投资的不动产法律购房的风险降低？20年多来，我们接受数百位境内外企业家的委托，为其不动产的纠纷提供法律帮助，胜负之余多有感受。为此，从中总结出异地投资的不动产法律风险与防范的十点经验（又称“十清楚”），以供已经或准备在异地投资者参考。

经验教训一：清楚相关的法律底线。

依法办事是一个投资者应当坚持的底线。但是，合法与非法，往往是一线之间。作为企业家，事情多，时间紧，没有办法掌握与法律专业人士那样的法律知识。但是基本的法律素养还是应当具备的。清楚相关的法律底线，与人与己与企业与家庭都十分重要。企业或个人的法律事务可以委托律师，但决策始终是企业家们不能动摇的权利，这无疑需要有一定的的法律素养，恪守相关的法律底线。这个问题上一是对于法律要有敬畏之心，红灯停，绿灯行，遇到雷区绕道而行。二是要注意听取法律专家的意见和建议。遇上风险及时与律师商议，分清风险是人为的还是法律上的障碍，从而选择正确的维权方法与途径。

经验教训二：清楚国家的投资政策。

过去的几年，国家鼓励民间投资的利好政策不断出台。，如国务院发布的《关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见》（俗称“老36条”）、《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（“新36条”），无不显现出国家对鼓励民间投资的政策决心。但是这些政策不是法律，可变性大。尤其是国家对于民间投资还存在不少体制性和政策性障碍的领域。其次，国家的产业政策也在不断调整之中。如何避开政策陷阱，是投资不能回避的法律问题。顺势而为，不逆流而行，方能成就大业。

经验教训三：清楚当地的风土人情。

无论是境内外，是否适应当地的风土人情都是不动产投资是否成功的重要因素。风土：山川风俗、气候等的总称；人情：人的性情、习惯。一个地方特有的自然环境和风俗、礼节、习惯的总称。即使同是汉族居住区，人的习性也差别很大。同样一个法律，在执行的问题上差别很大。有的地方，人们的讲话一诺千金，也有的人讲话大咧咧的，往往胸脯拍的响，落实时并不一定能到位。这样的区别是排除了恶意合同欺诈的情况，减少因为人们的习性不同从而产生的误解，减少法律纠纷。

经验教训四：清楚当地的投资环境

当地的投资环境是投资经营者所面对的客观条件，包括土地、资源、交通等等。投资，特别是国际间的投资的效果，与投资地点客观条件的好坏直接相关。对投资者来说，必须考察各国各地区不同的投资环境，把资金投向有利的环境中，以求得事半功倍。一般来说，凡是真正的欢迎外来投资的国家和地区，多半会创造良好的投资环境，出台并将相应的政策转换为地方性法规以吸引各方面投资。尤其是享有立法权的地方，如不能及时制定有关地方性法规，反映了当地主政者的法律意识，也构成法治的“洼地”，投资的高风险地。因此清楚当地的地方性法规、政策、法律的实施细则、政策性规定是判断投资安全的重要条件。

经验教训五：清楚当地的经济发展环境

经济发展环境是一个地区思想解放程度、市场发育程度和政府执法水平的具体体现。市场经济是开放经济，从某种意义上就是″环境经济″，哪里的经济环境好，哪里的经济就会充满活力，就能吸引更多的资金、技术和人才等生产要素。发展环境的好坏，不仅直接影响包括投资者在内的当地企业的发展，还直接影响和决定一个城市、一个地区的发展前景和发展后劲。考核当地的经济发展环境的重要标志是其市场成熟程度。一般来说，当地经济发展环境优良，其官员办事效率较高，而“卡、压、敲”的违法情况也较少。作为投资者，不能指望超国民待遇。了解当地企业的状况，就清楚了当地的投资环境，从而作出正确地决定。

经验教训六：清楚当地的规划计划

规划和计划，主要包括当地的城乡总体规划、土地利用规划、分区规划、专项规划和国民经济发展计划等。规划和计划是一个地方发展的蓝图，国家对于一个城市和地区的社会和经济发展的定位，是投资不动产少走甚至不走弯路的关键。城乡规划决定着规划红线，业内多称之为投资建设的生命线。而国民经济发展计划将决定当地的政策导向。我们不能设想刚刚建设或购置的不动产，转眼就是拆迁对像。虽有补偿，却是十补九不足，费神费力。

经验教训七：清楚当地的市场情况。

一般而言，进行异地投资做的项目都有一个市场调查，但在决定是否投资之前，一定要对准备投资的项目或品种调查仔细，掌握大量的市场背景资料。例如投资旅游业及旅游地产，一定要清楚当地旅游淡旺季的客流量、与目标项目品质相当的旅游地产的现在的市场价和远景情况。又如投资制造业，不仅仅是要考虑当地的市场销路和外销赢利情况，考虑成本如原材料、运输等等是否有优势。

经验教训八：清楚当地的金融市场

异地投资需要大量资金。不仅仅是自有资金的在不同城市，甚至不同国家之间的“搬家”，还可能要在当地筹措一定数量的资金。因此，对于当地金融市场的充分调查就显得十分重要。当地的金融市场能否确保自有资金在“搬家”过程中万无一失，还能否确保投资者在当地筹措到一定数量的资金，十分重要。尤其是跨国投资，还千万要注意外汇管制问题。赣商们的资金来之不易，只有清楚当地的金融市场情况，方能决策。决不可投向金融市场混乱， “开门招商，关门宰羊”之地。

经验教训九：清楚当地的资源情况

资源，不仅仅是矿产资源，还包括能源、人力、交通、人脉等等，更包括当地人的法律意识构成的软环境。根据当地的资源情况扬长避短，决定投资规模与方向十分重要。我们不能指望在缺少电力的地方，投资高耗能产业。如能在有差优秀人力资源的地区设立劳动力密集型的企业，当然优先于人力匮乏地区。交通便利，当然可以提高企业的竞争力。而人脉本身就是生产力，这个人脉是多方面的。其中，一个地区领导干部群体的法律水平高就可以防止个别领导的变化带来的对投资环境的负面变化。

经验教训十：清楚当地的司法环境

做实业，不希望打官司。但法律风险却是不以投资者的愿望而存在。遇到纠纷，甚至是侵权，能否有一个公正待遇十分要紧。当前的中国，法治状况很不理想。公、检、法、司（包括律师公证）的素质很不平衡，由此引起司法环境差别很大。在经常发生冤假错案的地方，虽有少数官员想干实事，认真支持投资者，但风险依旧很大。

我们看到一些地区“开门招商、关门宰羊”，使许多成功的企业家遭遇人生的“滑铁卢”，教训十分深刻。例如，景德镇籍的企业家“7·5”事件后到新疆伊宁市投资陶瓷城及房产，当投入近两亿资金，房屋将竣工之际却因当地人事变动，公检法纪检联手以“莫须有”的罪名抓人、查封不动产，几近鸡飞蛋打。由此可见司法环境的重要性超过上述的九个需要注意的问题。因为，人身安全更重要。但凡到这样的地方，远避之。若已误入，壮士断腕，丢卒保车是唯一的选择。